Respuesta corta
Los vicios ocultos en una vivienda son los defectos graves que ya existían cuando se compró, que no eran visibles para un comprador normal y que impiden usarla correctamente o reducen tanto su utilidad que, de haberlos conocido, no se habría comprado o se habría pagado menos.
El Código Civil los regula en los artículos 1484 a 1490 dentro del saneamiento por vicios ocultos. Para que un defecto se considere vicio oculto deben darse cuatro requisitos:
- Que sea oculto: no se aprecia en una visita normal. Una mancha de humedad tapada con pintura recién aplicada o un falso techo que esconde una filtración son ejemplos típicos; una grieta visible en la fachada, no.
- Que sea anterior a la compraventa, aunque se manifieste después.
- Que sea grave: afecta a la habitabilidad, la seguridad o el valor de la vivienda, no a simples detalles estéticos.
- Que el comprador no lo conociera ni pudiera conocerlo por su profesión.
Ejemplos habituales en viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano
- Humedades por capilaridad, filtración o condensación ocultas.
- Grietas y fisuras debidas a asientos diferenciales o a problemas de cimentación.
- Filtraciones en cubiertas, terrazas o bajantes.
- Instalaciones eléctricas, de fontanería o saneamiento defectuosas o fuera de normativa.
- Plagas como termitas o carcoma en la estructura de madera.
- Aislamiento térmico o acústico deficiente que incumple el Código Técnico de la Edificación.
En una vivienda de segunda mano el vendedor responde de estos defectos aunque no los conociera (art. 1485), salvo que se haya pactado lo contrario. Si los conocía y los ocultó, la cláusula de exoneración no le protege y además responde de los daños y perjuicios.
El comprador puede elegir entre resolver la compraventa, recuperando el precio y los gastos, o pedir una rebaja proporcional del precio. El plazo general es breve: seis meses desde la entrega (art. 1490). Por eso conviene actuar en cuanto aparezca el defecto. Si ha pasado ese plazo, pueden existir otras acciones, como el incumplimiento contractual o, en obra nueva, la responsabilidad de promotor y constructor según la Ley de Ordenación de la Edificación. En Cataluña se aplica el régimen de falta de conformidad del Código Civil catalán.
La clave en cualquier reclamación es un informe pericial que demuestre que el defecto existía antes de la venta y que no era apreciable. En DPCON nuestros arquitectos-peritos y abogados analizan el defecto y le indican qué vía de reclamación es la más adecuada en su caso.
Actualizado el 13 de octubre de 2026.
Esta respuesta es información general y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.
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