Respuesta corta
Para reclamar vicios ocultos en una vivienda comprada a un particular hay, como regla general, seis meses desde la entrega de las llaves (art. 1490 del Código Civil); si la vivienda es de obra nueva o está en Cataluña, o si el defecto es muy grave, los plazos pueden ser bastante más largos.
Vivienda de segunda mano comprada a un particular
- Saneamiento por vicios ocultos: seis meses desde la entrega, plazo de caducidad que no se interrumpe con un burofax. Permite pedir la resolución de la venta o una rebaja del precio.
- Incumplimiento contractual: cinco años cuando el defecto hace la vivienda inhabitable o inservible para su uso, como ruina estructural o humedades que impiden vivir en ella.
- Dolo: si el vendedor ocultó conscientemente el defecto, por ejemplo pintando una humedad antes de la visita, puede pedirse la anulación del contrato en cuatro años, además de una indemnización.
Vivienda de obra nueva o rehabilitada (licencia solicitada desde mayo de 2000)
La Ley de Ordenación de la Edificación (art. 17) obliga al promotor, al constructor y a los técnicos a responder de los daños que aparezcan en:
- Diez años: daños estructurales (cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga).
- Tres años: defectos de habitabilidad, como humedades, filtraciones, aislamiento térmico o acústico y salubridad.
- Un año: defectos de acabado, de los que responde el constructor.
Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra. Una vez aparecido el daño, hay dos años para reclamar (art. 18 LOE). En el caso de los daños estructurales existe además un seguro decenal obligatorio.
Viviendas en Cataluña
El Código Civil catalán sustituye los vicios ocultos por la falta de conformidad. El defecto debe manifestarse en los dos años siguientes a la entrega y notificarse al vendedor sin dilación indebida. La acción prescribe a los tres años desde que el comprador lo conoce o pudo conocerlo.
Qué hacer en cuanto detecte el defecto
- Documentarlo con fotografías fechadas.
- Comunicarlo por escrito (burofax) al vendedor o al promotor.
- Encargar un informe pericial que acredite su origen y su antigüedad.
- Intentar la negociación previa obligatoria (MASC) y, si no hay acuerdo, presentar la demanda.
Como el plazo de seis meses es muy corto, cada semana cuenta. En DPCON, con abogados y arquitectos-peritos, estudiamos qué plazo sigue vivo en su caso y actuamos en toda España.
Actualizado el 13 de octubre de 2026.
Esta respuesta es información general y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.
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