LA COMUNIDAD Y ZONAS COMUNES ESTÁN ABANDONADAS Y DETERIORADAS
¿Qué es lo que pasa cuando hay un abandono terrible en una comunidad, porque apenas viven en ella unos pocos propietarios y hay abandono, y los daños se han visto agravados por una clara falta de mantenimiento de la comunidad, lo cual no es achacable ni reclamable a ninguno de los intervinientes constructivos? (Arquitecto y Aparejadores y Seguros).
¿Cabría, únicamente, reclamar al Promotor por incumplimiento contractual?
Es muy difícil demostrar –posiblemente porque no sea cierto- que la culpa de los defectos sea achacable a un incumplimiento contractual en su momento de la Promotora (de hace más de 4 ó 5 años), máxime cuando es evidente que el problema no se remonta a cuando se vendió, sino que el problema ahora existente, es la falta de mantenimiento de todos estos años pasados -4 ó 5 años desde que se acabó la obra-.
La Promotora sigue siendo propietaria del 90% de las viviendas, es decir de casi todas, y como obligada a contribuir a los gastos para el mantenimiento de la comunidad deja mucho que desear, pero esa relación jurídica –para que prosperase la acción de incumplimiento de contrato- se tendría que analizar como vendedora, y no como propietaria de la comunidad.
Aunque en su momento fue la vendedora, ahora es, mayoritariamente, propietaria en la Comunidad; según la Ley, es uno más como propietario, por lo que sería de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a la reclamación de cuotas y no por una responsabilidad contractual como vendedora.
Y la Promotora, que parece que no tiene dinero, deja abandonada a la comunidad, y ni paga las cuotas mensuales.
Ahora bien, dada dicha situación, vamos a indicar las opciones que se tienen.
Dice la Ley de Propiedad Horizontal, que los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de propietarios.
O sea, que es la Comunidad la que debe hacer las obras.
¿Y qué pasa si se niega (la promotora es propietaria mayoritaria) o no responde la comunidad porque no hace caso a las reclamaciones de los propietarios que lo demanden, pues ni siquiera va a las juntas?
Pues que un propietario, o varios, tendrán derecho a hacer las obras por sí solos y reclamarle luego a la comunidad, PERO deben requerir ANTES a la comunidad.
Dice el Tribunal Supremo que sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero/s que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente, advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. Esto es de aplicación a un propietario o varios propietarios.
El camino, entendemos, sería buscar una empresa que les presupueste la reparación de los daños en toda la comunidad, y someter dicho presupuesto a la Junta de Propietarios, e intentar que se aprueben, para proceder a su reparación. En buena lógica, la reparación sin duda le beneficiaría también a la Promotora-Propietaria de las viviendas, pues tendrá mucho interés en que se vendan las viviendas, ya que por el estado que tienen actualmente las zonas comunes, ofrecen una imagen deplorable, y son muy difíciles de vender.
Si no lo consiguen, entonces la opción sería requerir a la Comunidad -a su presidente o administrador- por burofax, en los términos expresados, y entonces proceder a contratar las obras, y el importe ha de pagarlo la comunidad; si se negase, entonces cabe una demanda judicial por dicho importe.
Además, y a los efectos de pensar en cualquier reclamación judicial a la Promotora, o propietaria de casi todos los pisos, con mucha probabilidad, puede estar altamente endeudada con la entidad bancaria que financió la promoción, por lo que antes de una reclamación frente a la misma, hay que saber por dónde se pasa y pisa, por lo que habría de tener mucha prudencia. Antes de ello, se debería buscar y constatar la solvencia de la Promotora, a través del registro de la Propiedad, además de ver si está concursada, o a través de un informe mercantil, comprobar si presenta sus cuentas anuales y sus incidencias.
¿Tiene alguna duda?