Nos consultan si en una mancomunidad de garajes , constituida en unos garajes compartidos de dos comunidades de propietarios, al haberse apreciado una filtración que afecta a varias plazas de garajes y trasteros de una comunidad en concreto, quién debería responder de estos daños , una comunidad, la otra o la mancomunidad de garajes.
Obligación de mantenimiento de la comunidad de propietarios.
Primero debemos recordar que el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, en su párrafo a) establece el carácter obligatorio de los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
En este sentido, la jurisprudencia ha señalado que, en los casos en los que las filtraciones o inundaciones provengan de la mala conservación del edificio y sus instalaciones -incluso compartidas con otros edificios-, especialmente cuando ese mal estado se haya puesto de manifiesto por el propietario, se aplicará el art. 1907 CC (SSTS 20 de abril de 1993 y, más recientemente, de 1 de julio de 2000), sólo excluyendo la responsabilidad de la Comunidad cuando conste la intervención negligente de un tercero y no haya nada que reprochar a la conducta de aquélla o cuando su conducta no haya tenido intervención causal ( STS de 19 de diciembre de 2006).
Es decir, que la comunidad de dichos propietarios afectados, sí debe responder del mantenimiento y reparación de dichas filtraciones, sin perjuicio de en su caso, repetir o reclamar frente a la mancomunidad, la empresa concesionaria de aguas o quien sea.
Pero además, en el caso que nos ocupaba, está claramente constituida una servidumbre “ad hoc” sobre el uso del garaje y su contribución de gastos hasta cierto límite físico (hasta las dos puertas que dan acceso a los trasteros y a las salida de cada uno de los edificios, donde precisamente se había ocasionado la filtración) por lo que lo pactado en la servidumbre, prevalecerá respecto al resto.
Si tiene alguna duda, consultenos.
Consultas de lectores (24)
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Estimado Sr. Aitor:
La comunidad está obligada a mantener
los garajes y el edificio en buen estado
y deben responder del perjuicio causado
a cualquier vecino. Otra cosa es que Vd
debe acreditarlo con un informe pericial.
Un cordial saludo.
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Muy buenas, tengo una humedad en la pared de mi plaza de garaje. Lo he comunicado al administrador y dice que el arreglo me corresponde a mi al no tratarse de zona común. Es esto cierto?
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Estimado D. Rafael
Lo dudamos, la pared de su plaza seguramente sea un muro estructural, ¿no?
En ese caso sería zona común. Un cordial saludo.
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Un garage subterráneo de una comunidad de vecinos que es vecina a la nuestra tiene humedades en un muro que pega con una zona ajardinada nuestra.
Alegan que es responsabilidad nuestra.
Está comunidad se ejecutó anteriormente a la nuestra.-
Estimado Carlos:
Por poder puede ser, pero debería examinarlo
un perito. Un cordial saludo.
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Hola, te comento nuestro caso; somos un edificio dividido en 2 comunidades y un parquing. En una de las comunidades, tienen filtraciones de agua proviniente de sus terrazas, dichas filtraciones llegan al parquing. Des de esa comunidad se nos dice que para resolver las filtraciones al parquing hay que inpermeabilizar bien sus terrazas pero quieren que el gasto vaya a todos los vecinos. Eso es así? Hay que comentar que las terrazas son comunitarias de uso privativo y hay indicios de mal uso/mantenimiento por parte de dicha comunidad al tener elementos en las terrazas que hayan podido causar dicha filtración, casetas de madera y obra, piscinas, etc. Debería un périto evaluar la situación para derimir de quién es en concreto la responsabilidad?
Gracias!-
Estimado Dani:
Sí, lo oportuno sería que un perito evaluara cuál es el origen de esas
filtraciones y quien tiene la responsabilidad en su caso. Nos quedamos
a su disposición. Un cordial saludo
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En mi plaza de garaje existe una filtración por el techo de un local de arriba. El administrador dice qué la comunidad no tiene responsabilidad y no tiene que actuar, porque es un tema entre vecinos y es un caso particular. Tampoco en la reunión de comunidad y después en el acta no me han tenido en cuenta y tampoco me han puesto en el acta como asistente.
La compañía de seguros tampoco quiere reclamar, dice que el seguro comunitario no interviene entre vecinos.
¿Es esto cierto? ¿Y no puedo reclamar al vecino del local con el seguro de la comunidad?-
Estimado D. Pablo:
Si es así lo que ha ocurrido, es cierto lo que le han dicho.
Un cordial saludo
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En cuanto a una filtración de agua a un garaje comunitario, cuyo techo es una acera propiedad privada pero de uso público, ¿a quién corresponde la reparación de la superficie de la acera, al Ayuntamiento o a la comunidad? Los profesionales a los que hemos consultado nos aconsejan levantar la acera, poner tela asfáltica y volver a cubrir.
Muchas gracias.-
Estimado Sr. Paul
Deberíamos comprobar exactamente quién es el titular
de dicha acera. Un cordial saludo
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Buenas tardes:
Somos dos edificios, fincas 9 y 10 con su comunidad de vecinos (aprox.180 propietarios), y finca 11 (aprox.90 vecinos) con otra comunidad de vecinos diferente, las dos comunidades compartimos parking en el que existen filtraciones, que provienen de la zona privada de uso público que tienen las fincas 9 y 10. Han comenzado las obras de impermeabilización, y aprovechan para pintar y asfaltar todo el parking. También se han hecho obras de mejora en las rampas de salida y entrada al parking que son comunes a las dos comunidades, y están ubicadas en la zona de las fincas 9 y 10. Nuestra comunidad (finca 11) no ha votado a favor, y tampoco está de acuerdo con lo que estipulan nos corresponde pagar, un 40%.
¿Estamos obligados a pagar? tengo entendido que nos han demandado.
Gracias!-
Estimada Sra Susana:
Habría que estudiar bien qué le reclaman y cómo lo
argumentan en la demanda
para pronunciarnos. Un cordial saludo
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Buenas tardes. Desde hace más de un año comuniqué al administrador de nuestra finca sobre unas humedades y luego filtraciones en mi trastero. Enviaron al seguro y estos dijeron que no les correspondía por ser una filtración causada por un desnivel en los jardines que impide que el agua corra hacia donde debería. El tema es que la comunidad me alegó hace unos meses que estaban buscando presupuestos, pero aún siguen sin solucionarlo. Qué puedo hacer? Muchas gracias.
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Estimado D. Ricardo
Insista con el administrador, incluso poniendo un requerimiento.
Si no le respondan, tendrá que plantearse interponer las acciones
legales pertinentes. Un cordial saludo
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ha aparecido un manantial de aguas naturales es decir sin ningun tratamiento para el consumo, perjudica a tres portales pero quien es el que tiene que solucionar el problema de hacer la recogida del agua y desague de la misma
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Estimado D. Ignacio,
Dependerá de la antigüedad de la vivienda y del origen del problema. ¿Podría remitirnos fotografías e indicarnos qué antigüedad tiene su vivienda? Saludos
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El dueño del local del bajo ha denunciado a la Comunidad de Propietarios de la que formo parte por unas humedades que le llegan desde el patio que forma parte de La Mancomunidad que es una zona comun.Quien es responsable de reparar dichas humedades?Tenemos la Comunidad derecho de elegir presupuestos?
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Estimada Dª Julia:
Deberíamos tener más información para pronunciarnos.
Si quiere póngase en contacto con nosotros mandándonos
toda la información y documentación a dpcon@dpcon.es
Un cordial saludo
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Tengo una gotera en el techo de mi plaza de garaje comunitario. La plaza está en la segunda planta subterránea de garajes. La filtración se desconoce de donde viene pero podría ser de la estructura del edificio. El administrador ha planteado un encubado pero el presupuesto es alto y por ello para no causar una derrama lleva varios años sin darme una solución. ¿ Está la Comunidad obligada a repararlo o debe ser votado en Junta? Gracias
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Estimada Dª Eva:
La reparación sí debe asumirla la comunidad, si no le
responden, requiérales formalmente incluso interponiéndoles
una reclamación judicial. Un cordial saludo
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Buenas,vivo en una comunidad con chalet adosados, en la entrada de nuestros chalets cada chalet tiene un patio que es de uso privativo, debajo de mi patio precisamente están los garajes comunitarios y desde mi patio hay filtraciones, mi patio tiene un correcto mantenimiento y no se ha hecho nada en el que pueda afectar a su impermeabilidad, desde la comunidad me dicen que debo solucionar la filtración yo, ya vino un perito para determinar que las filtraciones eran de mi patio y que había que demoler la solería y ejecutar una nueva tela asfáltica, he ido a un abogado y me ha comentado que si que es cosa mía igual que si desde mi baño tengo una fuga y filtro, ya que es un patio de uso privativo. Pero yo siempre he pensado que mi patio hace doble función como patio y como cubierta del garaje por lo que pienso que es la comunidad la que se tiene que hacer cargo de la reparación, bien es cierto que el abogado al que consulte me dijo que la cubierta del garaje está debajo de mi patio y que es distinto a mí patio. A ver si me podéis resolver la duda de quien es el responsable
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Estimado D. Rubén:
Necesitaríamos tener más información y documentación
sobre su propiedad para poder pronunciarnos. Un cordial saludo.
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Tengo un garaje cerrado,por culpa de la humedad se ha debilitado la pared y una rata ha pasado a mi parcela, me ha comido los cables de las dos motos que tengo.la.comunidad no quiere arreglarme la pared ni las motos.que puedo hacer?.Me podéis ayudar.muchas gracias.